Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 12.12.2014 N А25-1012/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. № А25-1012/2014

Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2014.
Полный текст решения изготовлен 12.12.2014.

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Калмыковой М.Ю., судей Гришина С.В., Шишканова Д.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуковым А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Б. (ОГРН 307091716400021, ИНН 091701939599) к Думе муниципального образования города Черкесска (ОГРН 1020900512247, ИНН 0901039444), третьи лица: Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска, Общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский консалтинговый центр" об оспаривании нормативного правового акта, при участии в судебном заседании:
от заявителя - представитель не явился при надлежащем извещении,
от заинтересованного лица - М., доверенность от 02.07.2014 № 177,
от управления - Т., доверенность от 17.12.2013 № 30-1863/1,
от общества - А., руководитель,

установил:

Индивидуальный предприниматель Б. (далее - заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд КЧР с заявлением о признании недействующим решения Думы муниципального образования города Черкесска (далее - заинтересованное лицо, Дума) от 18.07.2012 № 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" в части, допускающей произвольное увеличение размера арендной платы на значение, превышающее индекс потребительских цен за соответствующий период.
Определениями от 03.07.2014 и от 29.07.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и Общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский консалтинговый центр".
Заявление индивидуального предпринимателя Б. обосновано следующими обстоятельствами. На основании договора аренды нежилого помещения от 03.03.2008 № 44 предпринимателем используется находящееся в муниципальной собственности помещение магазина, расположенное в городе Черкесске по улице Комарова, 55, общей площадью 123,4 кв. м. Арендная плата согласно указанному договору составляла 1166,13 руб. в год; размер платы был определен из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 100 руб. с применением коэффициента типа деятельности в размере 4,2, коэффициента расположения помещения - 0,9, коэффициента удобства коммерческого использования - 0,5, коэффициента обустроенности помещения - 0,5. На основании оспариваемого решения Думой утверждена методика расчета арендной платы, согласно которой размер арендной платы определяется из расчета рыночной стоимости размера арендной платы, установленной в соответствии с отчетом об оценке, с применением коэффициента расположения помещения и коэффициента, учитывающего периодичность использования недвижимого имущества. При этом годовая арендная плата за использование того же помещения увеличилась в десятки раз. Заявитель полагает, что размер арендной платы, исчисленный на основании оспариваемого решения Думы, определен произвольно, что не соответствуют рыночным методам определения размера арендной платы, а применение коэффициента, учитывающего периодичность использования недвижимого имущества, является незаконным, поскольку арендодатель таким образом вмешивается в хозяйственную деятельность арендатора. По мнению предпринимателя, размер арендной платы не может изменяться более чем на определяемый органами государственной статистики индекс потребительских цен за соответствующий период.
В судебное заседание представитель заявителя не явился. Копии судебных актов, направляемых в адрес заявителя, были возвращены почтовой службой в связи с истечением срока хранения отправления. Однако суд считает, что заявитель был надлежаще извещен о времени и месте проведения судебного заседания, поскольку во исполнение определения суда от 03.07.2014 о необходимости представления оригиналов документов, подтверждающих уплату государственной пошлины по настоящему делу, заявитель 21.08.2014 сдал нарочно истребованные судом документы вместе с ходатайством об их приобщении к материалам дела в канцелярию Арбитражного суда КЧР. Кроме того, заявитель через систему "МОЙ АРБИТР" направил в суд ходатайство от 23.08.2014 об отложении судебного заседания, назначенного на 26.08.2014, на более поздний срок. Указанные обстоятельства подтверждают, что заявителю было известно о начавшемся судебном процессе по настоящему делу.
Представитель Думы муниципального образования города Черкесска в своем отзыве и в судебном заседании требования заявителя не признал и просил в их удовлетворении отказать. Установленные Думой ставки арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями не требуют экономического обоснования, поскольку органы местного самоуправления наделены полномочиями по самостоятельному распоряжению муниципальным имуществом и осуществляют свои права своей волей и в своем интересе, в том числе и при определении условий договоров аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений. Действующим законодательством не установлена методика определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом и не установлены пороги изменения базовых ставок арендной платы. Утвержденные ставки арендной платы за аренду нежилых помещений установлены в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями. Увеличение размера арендной платы обосновывается необходимостью пополнения городского бюджета.
Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска (далее - управление) в своем отзыве, а также его представитель в судебном заседании поддержало позицию заинтересованного лица, указав на необоснованность довод заявителя. Учитывая вступившие в законную силу решения Арбитражного суда КЧР по делам № А25-1714/2010 и № А25-1042/2011, которыми были отменены решения Думы муниципального образования города Черкесска от 24.12.2009 № 106 и от 29.12.2010 № 125, утвердившие ставки арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, управление применяло для расчета платы за аренду спорного помещения решение Думы муниципального образования города Черкесска от 29.01.2009 № 2 как последнее действующее. В целях повышения эффективности использования муниципального имущества города Черкесска, с учетом предложения мэрии муниципального образования города Черкесска, управлением был заключен муниципальный контракт от 09.04.2012 с оценочной организацией - ООО "РосБизнесКонсалтинг", на основании отчета которого управлением был подготовлен проект оспариваемого нормативного акта в части установления базовой ставки арендной платы за год. В судебном заседании представитель управления пояснил также, что годовая арендная плата за каждое помещение была рассчитана по формуле исходя из базовой ставки с применением фиксированных коэффициентов. При этом в отношении спорного недвижимого имущества коэффициент, учитывающий периодичность его использования, применен в значении, равном 1, то есть фактически указанный коэффициент не изменяет размер арендной платы за использование спорного помещения, что подтверждает акт сверки расчетов по арендной плате между управлением и Б. за период с 01.01.2014 по 25.09.2014.
В связи с изменением наименования - Общества с ограниченной ответственностью "РосБизнесКонсалтинг" на Общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский консалтинговый центр", суд в соответствии с ч. 4 ст. 124 АПК РФ изменил наименование лица, участвующего в деле, указав на это в определении от 20.11.2014.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью "Ставропольский консалтинговый центр" (далее - общество) в своем отзыве и в судебном заседании указал, что работы по оценке стоимости прав пользования нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, проведены на основании муниципального контракта от 09.04.2012, заключенного с Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска, и соответствуют условиям контракта и законодательству об оценочной деятельности. При проведении оценочных работ был использован сравнительный метод, основанный на данных об аналогичных сделках. Для сопоставления объекта оценки по адресу: город Черкесск<...> с аналогами была принята во внимание информация, опубликованная агентствами недвижимости в газете ВДВ-КЧР 15(888) от 11.04.2012, а также в электронных периодических изданиях www.vdv-cherkessk.ru, www.vdv-kavkaz.ru, www.irr.ru. При этом для сравнительного анализа была принята во внимание информация в отношении четырех объектов недвижимого имущества, расположенных по улице Ленина города Черкесска. Поскольку аналоги отличались по своим характеристикам от спорного объекта, оценщик применил также корректировку, учитывающую местоположение объекта, разницу в площадях, техническое состояние, уторгование (торговую скидку). По существу возникшего спора представитель общества своей позиции не высказал; при вынесении решения полагается на усмотрение суда.
Дело рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом судом принято во внимание следующее.
Б. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 13.06.2007 Межрайонной инспекции ФНС России № 3 по КЧР под номером 307091716400021. Основным видом деятельности заявителя является розничная торговля в неспециализированных магазинах.
На основании договора от 03.03.2008 № 44, заключенного между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и предпринимателем Б., последней передано на праве аренды нежилое помещение, расположенное по улице Комарова, 55 города Черкесска общей площадью 123,4 кв. м для использования в качестве магазина. Согласно разделу 3 указанного договора годовая арендная плата составляла 1166,13 руб., при этом установлено, что арендная плата может быть досрочно пересмотрена по требованию арендодателя в случае централизованного изменения тарифа арендной платы.
Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 № 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" установлена методика расчета годовой арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями. Формула расчета арендной платы утверждена следующая:
, где
- сумма годовой арендной платы.
- рыночная стоимость размера арендной платы, установленная в соответствии с отчетом об оценке,
- коэффициент расположения помещения, согласно приложению № 2 к решению,
- коэффициент, учитывающий периодичность использования недвижимого имущества, при этом:
а) в случае использования недвижимого имущества неполный рабочий день:
, где
- количество часов использования недвижимого имущества в неделю;
- количество часов в рабочей неделе (в соответствии со статьей 91 Трудового кодекса Российской Федерации равное 40 часам);
б) в случае использования недвижимого имущества несколько месяцев в году:
, где
- количество месяцев в году, в течение которых арендатор использует недвижимое имущество.
Решение Думы от 18.07.2012 № 59 опубликовано в газете "Экспресс-почта" от 26.07.2012.
Рыночная стоимость права аренды определена Обществом с ограниченной ответственностью "РосБизнесКонсалтинг" (впоследствии переименованного в Общество с ограниченной ответственностью "Ставропольский консалтинговый центр") во исполнение муниципального контракта от 09.04.2012, заключенного с Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска.
Согласно отчету об оценке годовой рыночной стоимости прав пользования нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности муниципальному образованию города Черкесска, от 20.06.2012 № 309-06/12 по состоянию на 25 мая 2012 года рыночная стоимость права аренды нежилого помещения по улице Комарова, 55 города Черкесска площадью 123,4 кв. м была определена в размере 585916 руб. без НДС.
Указанная стоимость определена оценочной организацией на основании сравнительного анализа арендной платы, установленной в отношении четырех нежилых торговых помещений, расположенных в городе Черкесске по проспекту Ленина, с применением следующих коэффициентов:
- месторасположение - 0,8,
- площадь - от 0,91 до 0,94,
- возраст (срок эксплуатации) - 1,
- ограничение прав - 1,
- характер сделки (уторгование или скидка) - 0,95,
- техническое состояние - от 0,83 до 0,87,
- вид разрешенного использования - 1,
- этаж расположения - 1,
- условия финансирования - 1.
Из отчета об оценке от 20.06.2012 № 309-06/12 следует, что информация о размере арендной платы была взята оценочной организацией из газеты "Все Для Вас" от 11.04.2012, а также из электронных периодических изданий www.vdv-cherkessk.ru, www.vdv-kavkaz.ru и www.irr.ru.
Согласно приложению № 2 к оспариваемому решению недвижимое имущество, расположенное по адресу: город Черкесск<...> имеет коэффициент расположения, равный 0,2.
Итоговая сумма годовой арендной платы составила 117183,2 руб. или 9765 руб. в месяц.
Полагая, что решение Думы муниципального образования города Черкесска не соответствует действующему законодательству и нарушает ее права и законные интересы, предприниматель Б. обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Изучив изложенные в заявлении и отзывах на него доводы, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ имеющиеся в деле письменные доказательства в их совокупности, суд считает, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Суд учитывает, что рассмотрение заявлений об оспаривании нормативных актов не относится к подведомственности арбитражного суда на основании Федерального закона от 28.06.2014 № 186-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", вступившего в действие 06.08.2014.
Между тем, согласно ч. 4 ст. 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела, совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.
Определение о принятии заявления к производству арбитражного суда принимается судьей в ходе осуществления судопроизводства. При этом суд руководствуется положениями АПК РФ о подведомственности, действующими в период, установленный для решения вопроса о принятии заявления к производству и вынесения соответствующего определения.
Указанная позиция согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 марта 2014 года № 16256/13.
В данном случае заявление об оспаривании нормативного акта поступило в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики 03.06.2014 и определением от 06.06.2014 принято к производству в соответствии с п. 1.1 ч. 1 ст. 29 АПК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 317-ФЗ, относящей к компетенции арбитражных судов дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если рассмотрение таких дел в соответствии с федеральным законом отнесено к компетенции арбитражного суда.
Статьей 78 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) установлено, что решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о подведомственности настоящего спора арбитражному суду. Изменение правил о подведомственности после принятия заявления к производству суда не является основанием для прекращения производства по делу.
Согласно ст. 191 АПК РФ (в редакции, действовавшей на дату обращения предпринимателя в суд с настоящим заявлением) дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.
В силу ч. 1 ст. 192 АПК РФ (в редакции, действовавшей на дату обращения предпринимателя в суд с настоящим заявлением) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 7 Федерального закона № 131-ФЗ установлено, что по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
Согласно ст. 32 Устава муниципального образования города Черкесска, утвержденного решением Думы муниципального образования города Черкесска от 26.10.2011 № 77 (в действовавшей на момент принятия оспариваемого нормативного акта редакции), представительным органом местного самоуправления Черкесского городского округа является Дума муниципального образования города Черкесска - городская Дума, представляющая все население муниципального образования и осуществляющая народовластие от его имени в пределах, установленных Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Конституцией и законами Карачаево-Черкесской Республики, настоящим Уставом.
Поскольку согласно ст. 33 Устава муниципального образования города Черкесска в исключительном ведении Думы находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, суд считает, что решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 № 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности", принято уполномоченным органом в пределах своей компетенции.
В силу ст. 29 Устава решение Думы является нормативным актом, устанавливающим правовые нормы, обязательные для неопределенного круга лиц, и рассчитанным на неоднократное применение.
Пунктом 1 статьи 124 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ они вправе осуществлять свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, в том числе договора аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений.
Статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Оспариваемым решением Думой утверждены методика расчета арендной платы (приложение № 1), а также подлежащие применению коэффициенты расположения недвижимого имущества (приложение № 2).
Согласно приложению № 1 плата за аренду муниципального недвижимого имущества рассчитывается исходя из рыночной стоимости размера арендной платы, установленной в соответствии с отчетом об оценке, с учетом коэффициента расположения помещения и коэффициента, учитывающего периодичность использования недвижимого имущества.
Применение коэффициента расположения спорного помещения в размере 0,2 суд признает не нарушающим права и законные интересы предпринимателя, учитывая при этом, что согласно договору аренды от 03.03.2008 № 44 указанный коэффициент составлял 0,9.
По мнению заявителя, необоснованным является применение коэффициента, учитывающего периодичность использования недвижимого имущества, поскольку арендодатель таким образом вмешивается в хозяйственную деятельность арендатора. Между тем, из материалов дела следует, что указанный коэффициент в отношении спорного недвижимого имущества применен в значении, равном 1, что свидетельствует о том, что применение спорного коэффициента не привело к увеличению арендной платы и, соответственно, не повлекло нарушение прав и законных интересов заявителя.
В рассматриваемом случае на формирование размера арендной платы за использование спорного помещения, повлияли, прежде всего, значения, определенные оценочной организацией в отчете от 20.06.2012 № 309-06/12.
В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет должен содержать точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, а также перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Как указано выше, при проведении оценки спорного объекта оценщиком был применен сравнительный подход, под которым понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256).
Пунктом 18 ФСО № 1, установлено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
В соответствии с п. 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
На основании п. 20 ФСО № 1 информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Согласно п. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Из содержания представленного суду отчета об оценке от 20.06.2012 № 309-06/12 следует, что в качестве объектов-аналогов при применении сравнительного подхода к оценке была учтена информация, опубликованная в средствах массовой информации - в газете ВДВ-КЧР 15(888) от 11.04.2012, а также в электронных периодических изданиях www.vdv-cherkessk.ru, www.vdv-kavkaz.ru, www.irr.ru в отношении четырех объектов недвижимого имущества, расположенных по улице Ленина - центральной улице города Черкесска, тогда как помещение, используемое заявителем, расположено на окраине города Черкесска - по улице Комарова, граничащей с территорией Прикубанского района КЧР. При этом указанные объекты-аналоги оценщиком не исследовались, не была приведена информация о наличии коммуникаций, о том, являются ли объекты-аналоги отдельно стоящими строениями либо встроенными, не определено их техническое состояние, не учтены все факторы, оказывающие влияние на определение рыночной стоимости арендной платы (уровень коммерческой привлекательности для потенциального арендатора, качество отделки помещений, удобство подъездных путей и наличия дополнительных инженерных коммуникаций). Примененный для расчета стоимости арендной платы коэффициент расположения (0,8) в 4 раза превышает аналогичный коэффициент, утвержденный на основании оспариваемого решения Думы (0,2).
Неполная корректность использованной для составления отчета информации свидетельствует о спорности изложенных в отчете об оценке выводах.
Вместе с тем, суд учитывает, что решением Думы от 18.07.2012 № 59 не утвержден конкретный размер рыночной стоимости арендной платы либо подлежащий применению отчет об оценке рыночной стоимости права аренды от 20.06.2012 № 309-06/12. В связи с тем, что отчет об оценке 20.06.2012 № 309-06/12 не входит в состав оспариваемого нормативного правового акта, суд приходит к выводу об отсутствии положений, противоречащих действующему законодательству, как в основной части оспариваемого решения, так и в приложениях к нему.
При этом суд считает, что защита прав заявителя может быть осуществлена посредством оспаривания достоверности величины стоимости спорного объекта оценки.
По смыслу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт соответствует нормативным актам, имеющим большую юридическую силу, и не нарушает законные права и интересы заявителя, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения его требований.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 29, 110, 167 - 170, 181, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Б. (ОГРН 307091716400021, ИНН 091701939599) отказать.
Признать решение Думы муниципального образования города Черкесска от 18.07.2012 № 59 "Об утверждении размера и методики расчета арендной платы за аренду движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности" соответствующим Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону № 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решение вступает в законную силу немедленно после его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение месяца со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий
М.Ю.КАЛМЫКОВА

Судьи
С.В.ГРИШИН
Д.Г.ШИШКАНОВ


------------------------------------------------------------------